El Tribunal Supremo español y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, han considerado nula la práctica de que el cliente asuma todos los costes cuando se firma un préstamo hipotecario.

En 2015 se produjo la primera sentencia del Supremo que declaró la nulidad de la cláusula que obligaba al consumidor a pagar todos los gastos.

Los bancos están devolviendo el importe de las facturas que sus clientes abonaron, pero no los intereses generados desde el momento en que se firmó la hipoteca, pero ¿qué costes se devuelven?, ¿quiénes lo pueden reclamar y cómo?

Según el Tribunal Supremo, se puede conseguir la devolución del

• el 50% de los gastos de notaría, este gasto se debía repartir al 50% entre banco y cliente, porque las dos eran partes interesadas en que se escriturara el préstamo.
• el 100% del coste del registro, la gestoría y la tasación.

Los gastos de notaría se deben repartir al 50% entre banco y cliente, porque las dos son partes interesadas en que se escriture el préstamo.

En cuanto al impuesto AJD, este tributo lo tenía que pagar el cliente en los préstamos contratados antes del 10 de noviembre de 2018. Si se firmó la hipoteca con posterioridad y se pagó ese impuesto, se puede reclamar.

¿Y la comisión de apertura? Debe ser transparente para considerarse válida, es decir, que el cliente ha podido evaluar las consecuencias económicas que supone pagar una comisión de apertura y entender que su objeto es compensar los gastos de estudio y de tramitación de una solicitud de préstamo.

En cambio, los gastos de compra de la vivienda los tiene que pagar el comprador; nunca el banco.

Al igual que los gastos por modificar o cancelar tu hipoteca: los costes por la gestión de una novación, una subrogación o una cancelación no los puedes recuperar´.

Como resumen de los gastos hipotecarios:

• Son a cargo de la entidad financiera los gastos de Registro de la propiedad, la gestoría y la tasación, así como la mitad de los gastos notariales.
• Son a cargo del consumidor la otra mitad de los gastos notariales y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Para qué hipotecas y quienes pueden solicitarlo

Se puede reclamar solo para las hipotecas anteriores a junio 2019, que es cuando se establecieron los criterios de reparto y que efectivamente abonaron todos los gastos de la operación.

Pueden reclamar las personas que firmaron una hipoteca para comprar su casa, antes de esa fecha.

También puede reclamar quienes hayan cancelado la hipoteca o la hayan modificado firmando una novación tras renegociar los tipos de interés.

Cómo reclamar los gastos hipotecarios

El primer paso es consultar con la entidad financiera y su servicio de atención al cliente, para poder iniciar un proceso de reclamación «amistosa». El banco debería responder antes de un mes ante tal reclamación.

También se puede acudir a tu asesor inmobiliario, con el que gestionaste la compraventa de la vivienda, para que te guíe en el proceso y te ayude conla documentación.

Otras opciones son las asociaciones de consumidores o los bufetes de abogados. 

Se pedirá la documentación necesaria para iniciar los trámites:

• copia de la escritura de constitución del préstamo
•  facturas de los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación (en la escritura de compraventa).

En esos casos, se iniciará una reclamación extrajudicial para tratar de llegar a ese acuerdo amistoso.

Si el banco no responde o se niega a abonar esos importes, se tendría que pasar a realizar una demanda judicial.

¿Tiene coste lanzar la reclamación?

Si se hace directamente con la entidad financiera, no.

En otros casos, las asociaciones de consumidores pueden pedir el pago de cuotas; si se acude a un notario, aplicará sus honorarios, en función de lo percibido, que suele ser en torno al 10%.

Si se acaba yendo a juicio, la ley dictamina que el banco tiene que asumir las costas.

En las oficinas inmobiliarias de Qualis Optima, puedes consultar con un asesor Qualis Angel, sobre la situación de tu propiedad inmobiliaria y cómo gestionar reclamaciones, procesos de compraventa, herencias inmobiliarias,..

fuente; Qualis